Как технологии строительства влияют на экономику складов в Казахстане. Колонка эксперта

На прошлой неделе в Алматы состоялась уже третья по счету международная конференция «Индустриальное строительство». Профессионалы в сфере проектирования, производства стройматериалов и строительства различных объектов из Казахстана, Узбекистана, России, Германии, Италии, Эстонии, Южной Кореи, Монголии обменивались друг с другом практическими кейсами и опытом. Также прошел круглый стол с фокусом на вопросы индустриально-складской недвижимости.

На рынке Казахстана сейчас большой спрос на современные склады, логистическую инфраструктуру. В эту сферу идут и, очевидно, продолжат идти значительные инвестиции. Но что важно учесть инвесторам и компаниям-операторам складов, чтобы получить от подрядчиков не просто привлекательную смету строительства, а эффективную финмодель. С учетом не только стоимости материалов и строительно-монтажных работ, но и сроков строительства, стоимости денег, сопутствующих расходов на безопасность объекта, возможности его переформатирования и т.д. Своими выводами делится соорганизатор прошедшей конференции и круглого стола, эксперт в сфере современных методов и технологий строительства, учредитель консалтинговой компании Pogrebnyak and Partners Руслан Погребняк.

На рынке – дефицит качественных складов

– По данным аналитиков Bright Rich | CORFAC International Kazakhstan, общий объем рынка индустриально-складской недвижимости Алматы и Алматинской области на начало этого года составлял 852 тыс. кв. м. За прошлый год были введены новые объекты совокупной площадью 92 тыс. кв. м. В 2025 году прогнозируется рост объемов строительства до 232,8 тыс. кв. м. Основными драйверами рынка выступают 3PL-операторы и компании в сфере e-сommerce.

Несмотря на рост предложения, уровень общей вакансии по рынку составляет всего 1,75%, что свидетельствует о дефиците современных качественных складских помещений. Это же подтверждает и устойчивый рост арендных ставок: за прошлый год средневзвешенная ставка по объектам А-класса выросла на 22%, достигнув 5500 тенге/кв.м./мес ($11,7 по среднему курсу Нацбанка Казахстана за прошлый год).

Источник: Bright Rich | CORFAC International Kazakhstan

Участники круглого стола на базе КазНИИСА (государственного научно-исследовательского и проектного института в области строительства) отмечали, что бизнесу, рассчитывая будущую доходность (IRR) по складскому объекту, чистый операционный доход, сроки окупаемости, важно учитывать накопленный в СНГ и европейских странах опыт в сфере проектирования, планирования, выбора производственно-технологических схем строительства. И здесь важен диалог с профильными экспертами, чтобы не повторить бесчисленное множество ошибок, которые напрямую и часто очень серьезно влияют на экономику проекта.

Вопрос, который для кого-то может показаться «техническим»: каким методом строить складской объект – использовать конструкции сборного железобетона, монолитное строительство или металлокаркас – на практике является фундаментальным, с точки зрения экономики будущего проекта.

На конференции «Индустриальное строительство» в Алматы

Современный мир отдает приоритет сборному железобетону при возведении зданий и сооружений любого назначения – жилых, производственных, агропромышленных, логистических комплексов и т. д. У своего конкурента, монолитного строительства, сборный железобетон выигрывает по ключевым параметрам – срокам, качеству, себестоимости строительных работ. Конструкции из сборного железобетона также предпочтительнее металлических. И не только по причине взрывного роста мировых цен на металлопрокат в последнее время.

Остановимся подробнее на разных методах.

Сборный железобетон vs монолит

Вот как выглядит сравнение по ключевым характеристикам.

Производительность. Конструкции из сборного железобетона монтируют в среднем вдвое быстрее, чем изготавливают их аналоги из монолитного бетона. Строительные работы можно выполнять круглогодично, в т.ч. в период противопоказанных монолитным технологиям низких температур. Очевидно, чем выше темпы строительства, тем меньше производственные расходы (прежде всего, на фонд оплаты труда) и быстрее происходит возврат инвестиций.

Качество. Сборный железобетон изготавливают в стационарных заводских помещениях из высококачественного бетона с использованием высокопрочной преднапряженной арматуры, современных опалубочных систем и закладных деталей. Тщательный квалифицированный контроль качества осуществляется на всех стадиях производственного процесса – сырье и материалы; сборка каркасов и опалубочных систем; размеры, точность формы, прочность готовых изделий.

Фото: PNK Group

Архитектурное разнообразие. Современные производители предлагают огромный выбор железобетонных изделий различных форм и несущих характеристик, ничем не стесняющий полет фантазии архитектора. А также различные фасадные решения – клинкер, матрицы, графический и цветной бетон, бетон с «открытой фактурой».

Энергоэффективность. Трехслойные железобетонные панели заводского производства отличаются высокой теплоизоляцией.

Безопасность. Производство сборного железобетона не предполагает использования (и потому последующей эмиссии) агрессивных, экологически небезопасных химических веществ. Его состав остается стабильным на протяжении неограниченно долгого времени.

Также для Алматы и других регионов Казахстана актуален вопрос сейсмобезопасности. Здесь можно отметить, что каркас склада из сборного железобетона формирует система соединенных между собой колон и ригелей. Используются преднапряженные конструкции заводского изготовления. В результате несущая система здания эффективно противостоит сейсмическим нагрузкам (главным образом это горизонтальные силы, провоцирующие различные деформации: изгиб, сдвиг, опрокидывание, наклон, кручение).

Сборный железобетон vs металлокаркас

Конкуренция металлического и железобетонного каркасов началась не сегодня и не вчера. И нельзя сказать, что металлические каркасы остались в прошлом, они популярны и сейчас. Но есть не имеющий контраргументов повод предпочесть железобетон металлу. Речь про пожарную безопасность. Отметим, только за последние несколько дней на территории Алматы, как сообщалось в СМИ, горели склады на ул. Утеген батыра и Толе би.

Бетон практически не меняет свои свойства в широком диапазоне температур. Его огнестойкость (от 60 до 180 минут) выше, чем у других конструкционных материалов. В его составе нет ничего, поддерживающего горение, поэтому при повышении температуры или огневой нагрузке пожар не развивается. Огнестойкость – это не только безопасность самого здания, но показатель, который влияет на уменьшение размера страховых взносов.

Фото предоставлено автором

Металл – материал не горючий, но он быстро теряет свои несущие способности при воздействии высоких температур.
Существуют разные методы увеличения стойкости металлоконструкций к пожару (окрашивание, защита композитными материалами и др.), но все они не слишком эффективны, зато весьма затратные.

Также железобетонный каркас обеспечивает бóльшую жесткость, он устойчивее к коррозии. Как следствие, снижаются эксплуатационные расходы, продлевается срок эксплуатации здания.

И еще важный аспект: металлокаркас – это конструкция с очень большим количеством сварных швов, что само по себе увеличивает срок производства, ввод объекта в эксплуатацию. А учитывая, что складские объекты строятся, как правило, с привлечением заемного финансирования, достаточно недешевого (по данным Нацбанка, средняя ставка по кредитам в тенге, выданным банками второго уровня юрлицам на срок от 1 до 5 лет, составляла на конец прошлого года 18,7% годовых. На срок свыше 5 лет – 17,5%. В иностранной валюте – 7,6% и 7,9% соответственно), то каждый дополнительный месяц строительства ложится на себестоимость. Складской объект начнет генерировать денежный поток позже, чем хотелось бы бизнесу, а обслуживать проценты за пользование кредитами необходимо уже сейчас.

В сухом остатке

Уход от жестких и трудоемких в исполнении сварных узлов несущих конструкций к шарнирным позволил упростить монтаж сборного железобетона, что, в свою очередь, дало возможность сократить сроки строительства и уменьшить его стоимость. По сравнению с традиционными технологиями ─ монтажом зданий из металлоконструкций или монолитным железобетоном ─ стоимость строительно-монтажных работ уменьшилась на 12-20%, а сроки монтажа сократились в два и более раз. Бригада из трех-четырех человек с помощью крана за 8-часовую смену выполнит монтаж 25 (а при отлаженной логистике ─ и 35) сборных железобетонных элементов. Основное содержание монтажа составляют подъемно-транспортные операции по извлечению железобетонного элемента из автомашины и его установка в проектное положение.

Технология обеспечивает высокую точность размеров железобетонных элементов по длине и поперечному сечению — ±1 мм на 30 м.

Индустриальное строительство в сборном железобетоне не только позволяет повысить эффективность – сокращает сроки, трудозатраты и как результат – себестоимость, обеспечивая при этом высокое качество и безопасность, – но и дает целый комплекс преимуществ уже в процессе эксплуатации зданий и сооружений.

Фото предоставлено автором

Например, создает предпосылки для более рационального использования площади помещений, благодаря возможности изготавливать строительные элементы любых размеров. В т. ч. нестандартных, с точки зрения сборного строительства.
С учетом «начинки» будущего здания (ширины стеллажей в складских помещениях), еще на стадии проектирования склада в сборном железобетоне можно избежать привычной для будущих пользователей «альтернативы». Терпеть дефицит площадей или, соглашаясь на увеличение сметы строительства, а затем и эксплуатационные расходов, проектировать и строить «с запасом».

Единственное объяснение такому «запасу» – отсутствие в типоразмерном ряду строительной организации оптимальных для каждого конкретного случая значений длины плиты перекрытия или высоты панели. Например, когда требуется перекрытие длиной 6 м 41 см. Ровно таким, ни сантиметром больше или меньше, его изготовит завод ЖБИ. Для этого на заводах используется трансформируемая опалубка (опалубка-трансформер), позволяющая изготавливать конструкции с любыми параметрами по геометрии и несущей способности. В итоге из сборного железобетона возможна полносборная комплектация любого здания по индивидуальному проекту. Что обеспечивает гибкость для конечных пользователей.

Никита Погребняк и Руслан Погребняк на конференции «Индустриальное строительство»

Подводя итоги, отмечу: экономика Казахстана и в целом Центральной Азии активно растет. Важно, чтобы логистический сервис не стал «узким горлышком» для дальнейшего развития внешнеэкономической деятельности, электронной коммерции и других сфер, где требуется эффективный логистический аутсорсинг. Проблему все еще достаточно низкой скорости доставки товаров и ее высокой стоимости должно решить открытие сортировочных центров и складов на всей территории ЦА. Это путь, который в свое время прошли европейские страны, затем российский рынок. Альтернативы ему не видно.

И здесь убежден, очень важен открытый и регулярный диалог инвесторов, операторов, девелоперов складской недвижимости с профессиональным сообществом. Проектировщиками, производителями стройматериалов, поставщиками оборудования для заводов ЖБИ, строительно-монтажными организациями, теми, кто накопил большую экспертизу в сфере индустриального строительства на разных рынках. Это будет содействовать повышению качества и эффективности логистических объектов. Сэкономит время и финансовые ресурсы бизнеса на «пробы и ошибки». Ведь многое уже апробировано в мире! Надо только применять – разумно, адаптируя под местные реалии.