Аренда или купля-продажа? Как инвестировать в недвижимость в Казахстане и получать доход
Эксперт в сфере недвижимости Ксения Васильева рассказала о том, как инвестировать в недвижимость, какую стратегию выбрать, сколько доходности приносит каждая из тактик. И какие тренды сейчас на рынке.
Об эксперте
Ксения Васильева — специалист в области недвижимости и действующий инвестор с 15-летним стажем. Долгое время работала в международных транснациональных корпорациях. Кроме недвижимости инвестирует в фондовый рынок и МСБ. Преподаватель финансовой грамотности и инвестиционной культуры.
Статья написана для начинающих инвесторов в недвижимость разного типа, у которых есть своя инвестиционная стратегия. Тактика инвестирования может быть долгосрочной или краткосрочной и должна учитывать реальные финансовые возможности на текущий момент.
Аренда против покупки жилья: что выгоднее в долгосрочной перспективе?
В инвестировании в недвижимость есть как минимум 11 подтипов. Я опишу только основные из них. Первый — это купля-продажа первичной недвижимости. Когда мы покупаем квартиру, ждем, когда подрастет цена, забираем ключи при долевом строительстве, делаем ремонт и продаем. Здесь доходность составляет от 10 до 40% годовых. Срок одной такой сделки — 1-3 года, в зависимости от динамики рынка. То есть, по сравнению с другими стратегиями сроки довольно долгие. Я сейчас, конечно, усредняю все моменты. И какой здесь значительный минус? Это то, что на покупку жилья нужно иметь всю сумму сразу. Да, у застройщиков есть бесплатные рассрочки, но в любом случае, когда дом сдается в эксплуатацию, сумму в полном объеме придется внести.
Второй вариант, который стал трендом, — флиппинг (покупка видавшей виды квартиры и перепродажа по более высокой цене после ремонта, прим ред). Здесь мы работаем со вторичным жильем, и это немного проще, потому что инвестор, у которого нет первоначального капитала, может оформить ипотеку. Я, например, так и начинала инвестировать. Так вот, покупается жилье, делается быстрый инвестиционный ремонт и в течение короткого времени продается.
Работать со вторичным жильем легче, потому что, во-первых, когда денег не хватает, можно соинвестировать с кем-то. Во-вторых, можно начать с ипотеки или займов у частных лиц. Сделка по флиппингу очень короткая — около 3 месяцев. И за это время можно заработать 20% годовых. Разница по сравнению с первичным жильем и сроком сделки очевидна. Если все сделано грамотно, то инвестор может зарабатывать приличную сумму регулярно.
Все-таки выгоднее аренда?
Следующий по распространенности тип инвестирования — это аренда, которая делится на два типа: долгосрочная и краткосрочная сдача жилья. Долгосрочная сдача — это самый малоприбыльный вид заработка на недвижимости. На ней зарабатывают 7-10% годовых. Это настолько небольшая сумма, что она даже не перекрывает не то что инфляцию, она даже не равна доходности по депозиту. С другой стороны, это все-таки диверсификация портфеля, наименьшие риски, надежность и ликвидность.
Со временем те, кто набил шишки на долгосрочной аренде, начинают заниматься сдачей жилья посуточно. Посуточная аренда также делится на два типа: сдача своей квартиры или субаренда. Если мы говорим про собственное жилье, где в квартире сделан ремонт и у нее высокие рейтинги, и при этом она загружена хотя бы на 80%, то в среднем на такой квартире можно зарабатывать около 25% годовых. Я говорю уже про чистый доход, то есть за вычетом коммунальных платежей, амортизационных расходов и клининга. И это уже в несколько раз больше, чем на долгосрочной аренде. Но нужно понимать, что это ежедневный труд, это уже бизнес. Или можно нанять управляющего менеджера, но тогда придется делиться.
Как посчитать доходы от субаренды?
Посчитать прибыльность субаренды сложнее, потому что это в прямом смысле слова заработок. Допустим, квартира сдается за 27 тыс. тенге в сутки. При хорошей загрузке умножаем на 25 дней, получается 675 тыс. тенге чистыми. От этой суммы отнимаем 75 тыс. тенге на расходы по квартире — выходит 600 тыс. тенге. А за ту же квартиру на долгий срок мы получали бы 400 тыс. тенге в месяц. То есть на чужой квартире мы зарабатываем 200 тыс. тенге в месяц.
Но здесь есть один момент: заниматься таким бизнесом нужно, начиная хотя бы с 4-5 квартир. То есть сдавать 1-2 квартиры невыгодно, потому что физическая нагрузка чересчур большая. А когда в одном районе находятся 5-6 квартир с ремонтом и клинингом, то есть бизнес налажен, то инвестор имеет в месяц 1 млн тенге.
А вот маржинальность субаренды очень сложно посчитать. Она, по сути, будет равна сдаче в долгосрочную аренду, но при этом квартира не в вашей собственности. То есть вы зарабатываете с нулевыми первоначальными вложениями, поэтому по доходам субарендная сдача будет практически такая же, как в долгосрочной аренде.
Подведем итог
Подытоживая ответ на вопрос, что выгоднее — купля-продажа или аренда: здесь все зависит от инвестиционной стратегии. Когда денег достаточно, то диверсифицировать портфель нужно. Можно и в куплю-продажу зайти — там может подвернуться хороший вариант от застройщика. Но когда мы говорим про небольшую сумму, то идти в куплю-продажу — сомнительный вариант. Тогда уж лучше продать квартиру, не сдавая еt в долгосрок, и разделить сумму на несколько портфелей. Собственно, как я сейчас делаю со своей трtшкой. Это покупка первички в рассрочку, покупка апарт-отеля, половина денег из остатка я буду инвестировать в МСБ-проекты, а наполовину куплю облигации.
Поэтому, когда у инвестора небольшая сумма денег, то для него лучше просто купить и сдавать в долгосрок, и при этом работать на основной работе. Раньше приличные деньги зарабатывали на купле-продаже, пользуясь экономическими скачками: девальвация тенге, пенсионная реформа с изъятием накоплений или наплыв релокантов.
Сегодня я не вижу факторов для скачка цены. Да, стоимость первички вырастет, но потому что 60-70% жилья строится из иностранных стройматериалов. Для меня, как для инвестора, который уже набил шишек, купля-продажа стала неактуальной.
На что обратить внимание при оценке доходов и расходов при сдаче недвижимости в аренду?
При долгосрочной аренде посчитать рентабельность очень просто. Берем оценочную стоимость квартиры на текущий момент и стоимость ежемесячной аренды. Соответственно, делим ежемесячную плату на стоимость жилья, умножаем на 100 и получаем процент. Однако необходимо учитывать амортизационные расходы.
При сдаче в долгосрок амортизация может составлять 5–6% ежемесячной платы. Это включает косметический ремонт, который требуется после квартирантов. Например, если квартира сдавалась в идеальном состоянии за 500 тыс. тенге, после нескольких лет эксплуатации может понадобиться ремонт. Такой ремонт обычно обходится в 1–2 месячные платы.
Как избежать проблем с недобросовестными арендаторами?
Открыть ИП. Зарегистрируйте ИП по упрощенке с ОКЭД «долгосрочная сдача». Это не только легализует доходы, но и поможет избежать штрафов при разбирательствах. Например, если соседи пожаловались на арендаторов или возникли проблемы с имуществом.
Составить грамотный договор аренды. Обратитесь к юристу для составления договора. Шаблоны из интернета часто не защищают собственника. В договоре важно прописать опись имущества, обязательный клининг, право владельца на визиты и другие детали. Серьезный договор сразу отпугивает недобросовестных арендаторов.
Проверить арендаторов. Запросите документы всех проживающих и проверьте их на наличие исполнительных судебных обязательств. Это занимает всего 5 минут с помощью юриста. Если у арендатора есть долги, он может оказаться ненадежным.
Взять депозит. Требуйте депозит в размере одной месячной платы. Если что-то случится с квартирой, эта сумма остается у владельца.
Установить камеру над дверью. Камера в подъезде позволит контролировать, сколько людей проживает в квартире. В будущем можно установить датчики дыма и воды.
Сколько ответственных арендодателей соблюдают правила рынка?
Около 20–30% арендодателей подходят к сдаче жилья профессионально. Это те, кто делает хотя бы косметический ремонт, заключает договоры и открывает ИП. Культурный рынок аренды все еще небольшой, но он развивается.
Какие налоги должен платить арендодатель?
Арендодатель с ИП обязан:
- Платить 3% подоходного налога.
- Оплачивать 0,95% за управление счетом банку (например, Kaspi).
- Выплачивать 18,7 тыс. тенге ежемесячно за себя как за ИП.
- Это условия для ОКЭД 68-201 «аренда и управление собственной недвижимостью», который включает долгосрочную и краткосрочную аренду.
Какие тренды на рынке недвижимости?
В этом году начались интересные события. В долгосрочной сдаче ничего не поменяется. Это консервативный вид бизнеса, как и купля-продажа недвижимости. Но посуточную сдачу через год ждут большие перемены, потому что у нас наконец-то появились апарт-отели.
В Казахстане еще несколько лет назад такого понятия, как апарт-отельный бизнес, не было. Апарт-отель — это классический отель с одним отельером или управляющим. Похожи на сети «Марриотт», «Холидэй Инн» и т.д., но апарт-отель отличается тем, что там нет завтрака. Скорее всего, в сьютах будет завтрак, а, например, в смартах или в стандартных номерах есть своя кухня. И за счет этого снижается стоимость проживания за сутки.
Но при этом в Алматы и в Астане апарт-отели-то были. Но как инвесторы мы номер купить не могли. Сейчас есть компания UV Group, которая в позапрошлом году впервые заложила фундамент первого инвестиционного 16-этажного апарт-отеля в Алматы, в котором любой человек может купить номер, отдать в управление отельеру, потому что самому управлять номером невозможно. Весной 2025 года он вводится в эксплуатацию. Жилой фонд насчитывает 9 этажей.
Фото: https: citystay.kz
Финмодель такова, что из дохода 30% идут отельеру. Доходность такого бизнеса составляет от 22% годовых в полном пассиве с очень ликвидной коммерцией. Поэтому сейчас апарт-отели будут вытеснять посуточный бизнес. Уже сейчас в продаже есть номера. Стандартный полностью оснащенный номер в 27 кв. м стоит 30 млн тенге. При этом действует рассрочка на покупку.
Понятно, что номер будет стоить 35-40 тыс. тенге в сутки. Умножаем на те же самые 22 дня. Высчитывайте 30%, 70% остаются вашими. Это практика развитых государств. Такая модель отельного бизнеса давно работает в Турции, Европе, даже в России. В Казахстане ее еще не было.
Вам может быть интересно
