«Для застройщиков наступают не лучшие времена». Эксперт о влиянии курса доллара на цены на недвижимость

За месяц с 1 ноября по 1 декабря официальный курс доллара вырос на 4,7% с 488,26 до 511,22 тенге, преодолев психологическую, как ее называли экономисты, отметку в 500 тенге. В целом, как сообщает Первое кредитное бюро, начиная с 2020 года зафиксировано пять заметных ослаблений тенге.

Последний рост доллара произошел в четверг, 28 ноября, когда курс достиг отметки 525 тенге. В СМИ этот день назвали «черным четвергом». Вслед за резким повышением курса некоторые эксперты заговорили о росте цен на недвижимость, а министр нацэкономики Нурлан Байбазаров предположил, что цены на новое жилье изменятся из-за роста стоимости на импортируемые строительные материалы.

Правда ли, что вслед за ростом курса доллара продавцы уже повысили цены на жилье, как проходят сейчас сделки на рынке и в каких сегментах, почему у застройщиков будет болеть голова, — узнали у президента саморегулируемой ассоциации риелторов Казахстана Ларисы Степаненко.

Коротко. 3 цитаты из интервью

1. «Некоторые продавцы подняли цены, потому что до сих пор продолжают привязывать стоимость своей недвижимости к доллару. И для них это просто возможность получить как можно больше денег за свое жилье».
2. «Что касается первичного рынка, то здесь для застройщиков наступают не лучшие времена. У них будет сильная головная боль. До сих пор в нашей стране нет масштабного собственного производства, и по-прежнему наши застройщики покупают немалую часть строительных и отделочных материалов за валюту».
3. «На рынке аренды по сравнению с предыдущим годом наблюдается снижение тарифов. Тот массовый поток релокантов, который два года назад обеспечил резкий скачок цен на арендное жилье, остановился. Тем более в этом году наконец-то ввели в эксплуатацию новые большие комплексные общежития для студентов».

Можно ли  сказать, что из-за роста курса доллара недвижимость на рынке подорожала?

— Да, некоторые продавцы подняли цены, потому что до сих пор продолжают привязывать стоимость своей недвижимости к доллару. Хотя дедолларизация идет уже не первый год. И для них это просто возможность получить как можно больше денег за свое жилье.

Задача продавца — реализовать недвижимость, а не только мониторить курсы валют и повышать цену. Я почему это говорю? Потому что у нас есть такая категория продавцов, которая больше играет в продажу. «Ну вдруг повезет, и я больше получу. Ну а не продам, так кушать не просит, сдам в аренду». Но те, кому действительно нужно продать, чтобы решить другие задачи, например, увеличить оборот в бизнесе или расширить жилплощадь, идут на компромиссы и договариваются с покупателями.

Поэтому, если адекватно анализировать рынок недвижимости, то мы видим, что предложения продавцов, которые быстро подняли цены, не нашли отклик у покупателей. Другими словами, спрос не может поддержать количество сделок по завышенным ценам на недвижимость.

Теперь давайте посмотрим на эту ситуацию глазами покупателей. О соразмерности или балансе подъема цен можно было бы говорить, если бы казахстанцы получали зарплаты в иностранной валюте, но большая часть людей имеет доходы в тенге. Поэтому из-за подорожавшего доллара у них выросли только расходы. В первую очередь люди должны накормить семьи, одеть и обуть своих детей и обеспечить хоть какой-нибудь прожиточный минимум. И уже только потом планировать покупку недвижимости.

Какое жилье чаще всего дорожает из-за курсовых скачков?

— В сегменте эконом-класса люди чаще всего рассчитывают цену в тенге. А вот владельцы дорогого жилья, например, премиум или элит-класса, привязывают цену к доллару. Хотя, повторюсь, дедолларизация в Казахстане началась много лет назад.

Поэтому могу сказать, что скачок курса доллара повлияет на цены в сторону повышения, но это так называемые выставочные, не совсем реальные и адекватные цены. А те, кому надо продать, будут обязательно договариваться с покупателем, и цена будет отличаться от выставочной.

Не далее как вчера у моих клиентов, которые продают свою квартиру уже шесть месяцев, нашелся реальный покупатель. И во время торгов мой клиент предположил не повышать цену, раз и другие поднимают. Мы проанализировали весь цикл продажи объекта. Какое было количество звонков, посещений, просмотров и показали продавцу. И он реально увидел, что смысла в подъеме цены на квартиру нет.

А насколько поднялись «выставочные цены»? И стоит ли ожидать отскока, если тенге начнет укрепляться?

— Мои клиенты-продавцы прислушиваются к моим доводам по поводу повышения цен из-за ослабления курса тенге, что меня радует. Но есть те, кто все-таки уже повысил цены. По моим наблюдениям, цена повысилась на 15% от прежней стоимости.

Если говорить о вторичном рынке, то да, экономисты предполагают, что из-за курса доллара цены поднялись, зафиксировались и отскока не будет. Возможно, но пока рано это утверждать. Но даже если так будет, то я точно знаю, что цены сделок будут ниже. Подобный сценарий на рынке мы проходили не раз. То есть те, кому нужно продать, будут уступать в цене, и цена сделки будет ниже.

Некоторые эксперты и чиновники заговорили о том, что застройщики будут вынуждены поднять цены. Ваше мнение?

— Что касается первичного рынка, то здесь я соглашусь: для застройщиков наступают не лучшие времена.  У них будет сильная головная боль. До сих пор в нашей стране нет масштабного собственного производства, и по-прежнему наши застройщики покупают немалую часть строительных и отделочных материалов за валюту. А материалы дорогостоящие, особенно отделочные. И это, конечно, будет влиять на стоимость квадратного метра. И как раз перед строительными компаниями возникают задачи, как привлечь массового покупателя. Скорее всего, они будут изобретать новые продукты в плане рассрочек, подарков, акций и т.д.

На вторичном рынке продавцы подняли цены и ждут, повезет, не повезет. А вот у первичного рынка будет задача, как найти, как привлечь покупателя, как реализовать квадратные метры. В этом плане экономисты правы, что цена вырастет и будет держаться, потому что там все будет завязано на стройматериалах за валюту.

Спрос на недвижимость повысился из-за скачка курса доллара?

— Я не вижу повышения спроса. Откуда ему взяться? У нас по-прежнему нет массовых ипотечных программ в банковском секторе. Все госпрограммы «Наурыз», «Умай» и т.д. ограничены и не рассчитаны на массовый спрос. Ипотеку по участию в этих программах могут получить ограниченное количество участников, которые проходят только по определенным критериям.

Некогда популярная программа «7-20-25» стала нежизнеспособной в массе, потому что в условия внесли пункты о том, что ипотеку можно оформлять только на первичное жилье, введенное в эксплуатацию. А первичное жилье на стадии ввода в эксплуатацию превышает стоимость, которую требуют банки. Поэтому для большинства людей ипотека малодоступна.

Что еще может повлиять на увеличение спроса?  Это повышение благосостояния населения и заработных плат. Этого мы не видим. Инфляция не позволяет населению начать накапливать. Поэтому факторов, которые могут увеличить спрос, я не вижу.

А что с ценами на рынке аренды?

— По сравнению с предыдущим годом здесь наблюдается снижение тарифов. Мы не видим повышение востребованности в квадратных метрах. Тем более в этом году наконец-то ввели в эксплуатацию новые большие комплексные общежития для студентов.

Тот массовый поток релокантов, который два года назад обеспечил резкий скачок цен на арендное жилье, остановился. Да, у нас есть какая-то внутренняя миграция населения, но не настолько большая, чтобы поднять спрос на арендное жилье. Поэтому я думаю, что цены на аренду в 2025 году не будут сильно отличаться от текущих цен осеннего периода.

Вам может быть интересно

Что ждет казахстанский бизнес из-за ослабшего тенге: обсуждаем с экспертом