«У нас нет регулятора стоимости, каждый человек ставит свою цену». Острые вопросы об аренде жилья в Казахстане
Недавно мажилисмены предложили установить предельные цены на аренду квартир и размещать объявления о сдаче жилья с указанием количества звезд, как в гостиницах. По их мнению, такие меры со стороны государства снизят цены для 2 млн казахстанцев, которые сегодня вынуждены арендовать квадратные метры.
По результатам выборочных исследований Бюро национальной статистики РК, частные арендодатели в прошлом году заработали 98,5 млрд тенге, что на 46,2% больше, чем годом ранее. Причем значительный рост объема услуг наблюдается второй год подряд. В 2022 году показатель вырос на 43,3%.
Поговорили с экспертом в сфере недвижимости Ксенией Васильевой о том, почему в последние годы взлетели цены на аренду, возможно ли снижение стоимости при регулировании и как себя вести арендаторам при поисках и съеме жилья.
Об эксперте
Ксения Васильева — специалист в области недвижимости и действующий инвестор с 15-летним стажем. Долгое время работала в международных транснациональных корпорациях. Кроме недвижимости инвестирует в фондовый рынок и МСБ. Преподаватель финансовой грамотности и инвестиционной культуры.
«Сначала цены на аренду начали расти в Западном и Северном Казахстане»
— Цены на аренду продолжают расти. Что, по вашему мнению, способствует этому?
— Действительно, цены на аренду постоянно растут. Это особенно стало заметно с начала российского-украинского конфликта. В тот момент в Казахстан приехало большое количество людей, и рынок аренды жилья резко подскочил в цене. Этот рост не был естественным, скорее, это была искусственно созданная ситуация. Причем со временем поток релокантов уменьшился, но цены на жилье так и не вернулись на прежние уровни.
— Насколько, по вашему мнению, повысились тогда цены и каковы причины?
— По моим наблюдениям, цены скакнули аж на 20-30%. Это довольно ощутимый скачок. Статистика Национального бюро говорит, что с 2018 года по 2023 год средняя стоимость аренды жилья выросла в 3,5 раза — от 15 тысяч тенге за квадрат до 35 тысяч. Особенно резкий рост наблюдался в 2022 году, когда приехали российские релоканты.
Но меня тогда удивило, что цены начали расти не в крупных городах, таких как Алматы и Астана, а в Западном и Северном Казахстане. Актобе, Уральск и Петропавловск граничат с Россией, и многие мигранты сначала остановились именно там, потому что им было сложно добраться до мегаполисов. Со временем они начали разъезжаться по Казахстану, и это, конечно, продолжало подталкивать цены вверх. В последующие годы произошла некая стагнация цен, которую мы и наблюдаем сегодня.
Кроме того, не стоит забывать, что возможность использовать пенсионные накопления на улучшение жилищных условий тоже повлияла на рынок. В основном люди изымали свои накопления на постройку или покупку жилья, либо — если денег не хватало — брали ипотеку в Отбасы банке. В итоге что получилось? На рынке стало больше предложений, а спрос, наоборот, снизился, ведь у людей появились свои квартиры, и необходимость в аренде отпала. Но тут же появились релоканты, которым эти квартиры оказались крайне востребованы. И, конечно, нельзя забывать о высокой инфляции тенге.
«Цены вряд ли будут снижаться — максимум, что может произойти, это колебания в пределах 2-3%»
— Вы ожидаете, что цены могут снизиться? Ведь немало релокантов или вернулись на родину, или поехали дальше?
— Не стоит все валить только на релокантов. Я бы сравнила это с ценами на топливо: когда нефть дорожает, цена на бензин тоже растет, но даже если нефть дешевеет, то стоимость бензина не обязательно идет вниз. Так же и на рынке недвижимости. Мы видим, как сильно подорожал квадратный метр, и это связано с тем, что льготных ипотечных программ стало меньше, а государственные дотации сократились. Застройщики вынуждены повышать цены, потому что продолжают зависеть от импортных стройматериалов. Мелкие застройщики часто не справляются и объявляют о банкротстве, остаются только крупные компании, такие как BI, BASIS, RAMS и Казахстрой.
Поэтому цены вряд ли будут снижаться — максимум, что может произойти, это колебания в пределах 2-3%. Причем они могут снова ощутимо вырасти, если появится какой-то фактор роста, например, начнут действовать новые государственные ипотечные программы. Для снижения цен должен возникнуть весомый внешний экономический фактор, но на данный момент предпосылок для этого просто нет.
— Ок, с первичным жильем понятно, но чем объяснить повышение платы за вторичное жилье?
— Вторичное жилье всегда зависит в цене от первичного. Если цены на первичку растут, то и вторичка будет постепенно подниматься. Чем дороже становится вторичное жилье, тем выше ценник на сдачу.
Если мы рассматриваем квартиру как инвестицию, то, допустим, двухкомнатная квартира в хорошем районе Алматы с более-менее приличным ремонтом стоимостью 35 млн тенге должна сдаваться приблизительно за 8-10% от стоимости. Получается, что аренда в такой квартире будет стоить где-то 350 тысяч тенге в месяц.
«Я сама сдаю три квартиры в долгосрочную аренду и везде плачу налоги»
— Как вы относитесь к предложению мажилисменов о регулировании цены на аренду?
— Мы все хотим, чтобы рынок аренды напоминал Европу и США, где такие механизмы существуют давно. У нас же нет регулятора стоимости аренды, и каждый человек может устанавливать свою цену. Наш главный регулятор, как ни крути, — это сайт Krisha.kz. Мы заходим на их сайт, смотрим альтернативные предложения по похожим квартирам в том же самом районе, и далее цена будет зависеть от наполненности квартиры, ремонта, локации и уровня сервиса.
Снижение цен на аренду возможно только при условии серьезного регулирования, например, если всех обязали бы платить налоги и ввести новое декларирование. Особенно это станет актуально в следующем году, когда начнется процесс декларирования доходов физических лиц. Тогда у многих, кто сдает квартиры, могут возникнуть сложности.
Потому что сдача жилья — это доход, и даже если расчет идет наличными, то встает серьезный вопрос. Так вот, цены могут стабилизироваться, если ввести обязательное налогообложение, наладить проверки, и, конечно, если появится какой-то регулирующий орган.
Я и сама сдаю три квартиры в долгосрочную аренду. У меня есть и новостройка, и вторичка, и еще несколько квартир, которые я сдаю в субаренду, и везде я плачу налоги.
— Какие еще факторы влияют на цену аренды?
— Я бы отметила сезонность. К примеру, у меня этим летом вышло так, что почти одновременно из двух квартир выселились жильцы, которые прожили несколько лет. У них наконец-то построились свои квартиры. И я пыталась сдать жилье по той же стоимости, но не получилось. А для меня очень важно, чтобы квартира не простаивала больше двух месяцев — это потеря денег. Поэтому, понимая, что летом традиционно наблюдается снижение спроса, я решила немного снизить цену, чтобы привлечь арендаторов. И буду смотреть на плавающие показатели рынка, которые, естественно, начнут расти с приездом в Алматы студентов.
Если говорить про цены в сезон, то самые высокие в Алматы. Сегодня они варьируются от 5,5 до 6,5 тысяч тенге за квадратный метр. Студенческое жилье стоит от 120 до 200 тысяч тенге в месяц, а семейное начинается от 200-250 тысяч тенге. Более дорогие варианты стартуют от 500 тысяч тенге.
Какие советы вы могли бы дать арендаторам при поиске жилья?
— Первое, что нужно учитывать, — локация. Я сама, например, сейчас снимаю жилье около школы, куда ходит мой старший сын. Я выбрала район с чистым воздухом, подальше от центра. Когда вы определитесь с местом, обязательно составьте список из 10 подходящих вариантов — это могут быть как предложения от риелторов, так и от собственников.
Важно обратить внимание на состояние двора и подъезда. Как работает КСК? Делают ли ремонты? Вы же будете жить там не месяц-два, а гораздо дольше, поэтому комфорт важен. Проверьте, пахнет ли сыростью в подъезде — это может указывать на проблемы с коммуникациями.
И не забывайте про саму квартиру. При осмотре обязательно включите все краны, проверьте сантехнику и электрику. Эти вещи могут стать дорогими в ремонте. Стоит проверить окна и двери, их состояние нужно фиксировать в договоре. Например, если у шкафа сломаны ручки, обязательно запишите это, чтобы потом не возникло проблем.
Помните, торговаться всегда уместно. Если вы собираетесь жить в квартире долго, вы можете предложить сделать косметический ремонт за свой счет в обмен на снижение цены. И, конечно, внимательно читайте договоры. Вносите правки, если необходимо, и заранее обговорите, кто будет покрывать расходы на ремонт, если что-то сломается в первые 14 дней после заезда.
И рекомендую платить официально — это важно для соблюдения всех налоговых норм. Лучше всего оформлять платежи через ИП, когда вам выставляют счёт.
Вам может быть интересно
Какие квартиры у моря и где покупают сейчас казахстанцы? Поговорили с экспертом
