Вначале года Алматы дважды порядочно тряхнуло. Сила толчков достигала 5 баллов, при этом обошлось без разрушений. В первую очередь на землетрясения среагировал рынок недвижимости: приезжие стали уезжать, а горожане продавать жилье на верхних этажах. Что сейчас происходит на рынке, почему подешевело жилье, доступна ли сегодня ипотека и чего ожидать в будущем? Поговорили с  президентом cаморегулируемой ассоциации риелторов Казахстана Ларисой Степаненко.

Ассоциация работает с 2009 года. В нее входят 42 агентства недвижимости, расположенных по всему Казахстану. Большинство из них в Алматы.

Что сегодня происходит на рынке жилья в Алматы?

Рынок очень сильно стагнирует. На моей памяти, а я уже 20 лет в этом бизнесе, это третий раз, когда на рынке случается застой. Первые были во времена девальваций тенге, когда народ не понимал, как дальше действовать. Но сейчас совсем другие причины для стагнации.

Как правило, после летнего затишья рынок оживал, и до конца года активно заключались сделки. Но с осени прошлого года их число продолжает уменьшаться. Затишье наблюдается как на первичном, так и на вторичном рынках.

Каковы причины стагнации ? 

В продажах вторичного жилья собственники недвижимости неохотно уступают в цене. Они самоотверженно ее держат. В формулу оценки всегда закладывают свои вложения – затраты на ремонт, кредиты, дальнейшее приобретение недвижимости, прочие нужды и совсем не ориентируются на действительную ситуацию на рынке. Это одна из первейших причин.

Интересно, но после пандемии и локдаунов я стала замечать, что у продавцов появилось желание отложить деньги на черный день. Когда мы говорим, что у покупателя такие же задачи, они все равно не соглашаются на снижение цены. Поэтому основная причина — это нежелание продавцов договариваться с потенциальными покупателями, что, несомненно, отражается на количестве сделок.

Второе. У нас стало недостаточно доступных ипотечных продуктов, таких как «Баспана Хит», которая в свое время была очень востребована населением. Существующие госпрограммы, такие как «Отау», «Наурыз», «9-20-19» не рассчитаны на массовое кредитование населения. По условиям действующей «7-20-25» немногие граждане могут приобрести недвижимость. Дело в том, что обязательными условиями программы является приобретение объектов первичного рынка, которые застройщик уже ввел в эксплуатацию. Более того, действует ограничение по стоимости приобретаемой квартиры, а так как застройщики реализуют большинство квартир на этапе строительства, то к вводу в эксплуатацию объектов цена повышается в разы и превышает лимитный ценник.

Кроме того, благосостояние населения не улучшается. Приходится часто слышать, что люди еле концы с концами сводят.

Насколько снизились цены?

Цены на вторичном рынке в сегменте эконом-класса снизились приблизительно на 10-15% из-за низкого спроса. Цены на аренду жилья также снижаются. Снова причина в отсутствии достаточного спроса.

Как повлияли недавние землетрясения на цены?

Землетрясения, конечно же, внесли переполох на рынок. Стал заметен рост числа продаж квартир на последних этажах в высотках, активизировался интерес к частному сектору (но не настолько, как хотелось бы продавцам). На ценах это тоже отразилось — на верхние этажи ценник снизился и те, кто менее подвержен страхам землетрясения, приобрел недвижимость по вполне доступной цене, а люди, долгое время продающие 1-е этажи, наконец закрыли свои продажи.

Арендаторы также стали съезжать с верхних этажей. Надо понимать, что большинство арендаторов не коренные алматинцы, землетрясения их сильно напугали. Среди наших клиентов есть люди из других городов Казахстана, которые отказались от рабочих контрактов в Алматы и вернулись домой. У меня была клиентка, которая сдала свою квартиру на седьмом этаже и начала искать квартиру не выше второго этажа.

По прошествии четырех месяцев могу сказать, что после землетрясения интерес к частным домам есть, но не такой массовый. Если люди и интересуются, то не готовы платить завышенную цену. У них свое видение рынка, свой бюджет. И в этой ситуации выиграет тот продавец, который сумеет договорится с покупателем и наконец реализует свою недвижимость.

Какие районы города самые привлекательные сегодня? 

В моде остается Медеуский район. Несмотря на то, что там был оползень и есть сейсмические разломы. Но разломы по всему Алматы пролегают. Потом идут Бостандыкский и Алмалинский районы.

Изменились ли предпочтения алматинцев за последнее время?

Мы стали часто слышать, что клиенты не хотят покупать жилье в высокоэтажных домах в ЖК. Так называемых «человейниках». Жалуются на скопление автомобилей, отсутствие парковок, плотность людей и машин. Люди стали искать более-менее укромные места, где нет массовых застроек. Соскучились по приватности в своей жизни.

Застройщики уловили этот тренд и начали строить таунхаусы. Их приобретают молодые современные семьи. Еще один тренд – покупка загородной недвижимости, с различной площадью участка земли. И из предложений этого направления также много вариантов в сегменте таунхаусов (причем стоимость такого таунхауса равна цене 3-х комнатной квартиры в Медеуском районе). Зародилась новая мода – для деловой жизни иметь квартиру в городе, а на выходные выезжать семьей в загородный дом.

Рынок аренды: цены идут вниз?

Хотим мы этого или нет, но цены на рынке аренды снижаются. Нет большого потока арендаторов. Что произошло? Ситуация с релокантами открыла для арендодателей возможность заработать побольше денег на ажиотаже. Массово разрывались договоры с действующими долгосрочными арендаторам, с теми, кто исправно платил. Но когда владельцы запросили большую сумму, не все согласились на повышение арендных ставок и вынуждены были искать более доступное арендное жилье. Собственники за повышенную ставку заселяли релокантов из России. Причем надо отметить, что по локальным меркам приехали люди финансово уверенные, которые могли щедро платить от 500 тыс до 1 млн тенге.

Спустя время стало видно, что не всем приехавшим удалось закрепиться в Казахстане. Многие не смогли сделать РВП или ВНЖ. И по требованиям закона РК были вынуждены через три месяца покинуть нашу страну. Соответственно, площади освободились, а арендодатели схватились за голову.

Еще один важный момент. Рынок пополняется новостройками, и подавляющее большинство новых владельцев этой недвижимости – люди, которые вложили деньги с целью получения прибыли через перепродажу, либо от сдачи недвижимости в наем. Таким образом на рынок выходит большой пул арендных жилых площадей. Но для такого количества жилья уже нет высокого спроса. Соответственно цены снижаются.

Но официальные органы сообщают, что цены на аренду квартир подросли

Места повышенного спроса аренды жилья – возле метро, учебных заведений, в деловом центре города — здесь рынок аренды оживлен. Во многих других вариантах вакантные площади сдаются неактивно – опять-таки предложения превышают спрос.

В новостройках собственники выставляют высокие цены от 450 до 800 тыс тенге в месяц. Доходы арендаторов должны, помимо оплаты аренды, покрывать расходы по коммунальным платежам, прожиточному минимуму и прочим необходимым затратам. Далеко не все арендаторы могут себе позволить такое жилье.

Поэтому остаются востребованными предложения вторичного рынка, где есть небольшие квадратуры с невысокими коммунальными платежами без эксплуатационных расходов на консьержей, садовников и так далее

Коммерческая недвижимость тоже упала в цене? 

В основном мы работаем с коммерческой, элитной недвижимостью и со вторичным рынком. Спрос на офисные помещения поднял арендную стоимость в среднем на 50%. Похожая ситуация и со стоимостью коммерческих помещений на первой линии. Высокие арендные ставки наблюдаются у объектов с высоким пешеходным трафиком и наличием парковочных мест. Несмотря на высокий ценник, эти площади всегда остаются востребованными.

Ожидается ли дальнейшее снижение? Например, если Алматы тряхнет еще раз? 

Снижение произойдет и без природных катаклизмов. Впереди летний сезон отпусков и рынок из года в год в это время снижает свою активность. И те, кому нужны будут деньги для улучшения жилищных условий или по другим бытовым причинам, будут вынуждены опускать цены. Иными словами, продавцы должны будут договариваться с покупателем. Я не вижу причин для повышения цен.

При каких условиях стоимость может вырасти?

При условиях стабильного и легального роста доходов населения, увеличения рабочих мест. Когда люди смогут безболезненно участвовать в ипотечной программе, а не выкладываться, выплачивая кредиты, обделяя свои семьи во многих благах жизни. Я говорю о молодых семьях и семьях, у которых уже подрастают дети.

Какие рекомендации продавцам и покупателям недвижимости можете дать сейчас?

Есть категория покупателей, которая готова купить. Им важна конъюнктура рынка. Они наблюдают, анализируют, звонят. Их осторожность понятна. Они стоят на позиции: подождем еще, когда цены снизятся.Что я могу в таких случаях сказать? Живите здесь и сейчас! Улучшайте свою жизнь в моменте, ведь покупка недвижимости зачастую связана с житейскими ситуациями. Так зачем ждать, если у человека есть финансовая возможность реализовать свои цели? Можно подобрать хороший вариант и все-таки договориться с продавцами.

Многие граждане, слабо разбирающиеся в основах рынка, не знают, с чего начать поиск объекта недвижимости, как просчитать свои возможности по ипотеке, из чего она складывается, какие документы нужны, какие риски и т.д. Поэтому рекомендую обратиться в профессиональное агентство недвижимости, прошедшее аттестацию и сертификацию, которое может проконсультировать и подобрать подходящий вариант для покупки. Выбрать агентство можно обратившись в нашу Ассоциацию.  Главное, подойти к покупке недвижимости продуманно и не делать опрометчивых шагов.

Продавцам хочу посоветовать договариваться с покупателями, находить разумные и  выгодные стороны сделки для двух сторон. К сожалению, экономическая ситуация в стране, да и во всем мире, не дает нам уверенности в стабильности и росте рынка недвижимости. Возможно, лучшим вариантом будет договориться с потенциальным покупателем и решить задачи, которые стоят перед вами.

Мне нередко приходится слышать от клиентов, не уступивших в цене реальному покупателю и потом продавшим квартиру за меньшую цену: «Почему я не настояла на первом покупателе!?» Хотя я очень старалась донести продавцам, что нужно договариваться. Так что еще раз повторю: живите в моменте, решайте задачи и двигайтесь вперед!

Какие цены на рынке сейчас

Digital Business Finance составил топ самых дорогих и дешевых квартир в Алматы — пользовались информацией с Krisha.kz. В новостройках среди 3-4 комнатных квартир лидируют:

ТОП-3 самых дорогих квартиры на первичном рынке: 

• апартаменты в Медеуском районе в ЖК “Vendome” стоимостью 205 млн тенге за 233 м²,
• квартира в “Koktobe city” идет на втором месте. За 4-комнатную квартиру площадью 136 м² просят почти 173 млн тенге,
• 4-комнатная в ЖК AL’FARABI 27 в Бостандыкском районе обойдется в 161 млн тенге.

ТОП-3 самых дорогих квартиры на вторичном рынке: 

• 4-комнатная (368,3 м²) в микр. Мирас 2010 года – 900 млн тенге, 
• В том же микрорайне Мирас 4-комнатная (405 м²)– 835 млн тенге,
• 4-комнатная (311 м²) в Бостандыкском районе стоят 690 млн тенге.

ТОП 3 самых дешевых квартир на первичном рынке: 

• 3-комнатная квартира в Алатауском районе (62 м²) – 26,5 млн тенге,

• 3-комнатная квартира (70 м²) в Турксибском районе – 27 млн тенге, 

• 4-комнатная квартира (106,6 м²) в Алатауском районе – 38, 9 млн тенге. 

ТОП 3 самых дешевых квартир на вторичном рынке: 

• 3-комнатная квартира (60 м²) в Турксибском районе – 12,5 млн тенге, 

• 3-комнатная квартира (80 м²) в Алатауском районе – 13 млн тенге,

• 3-комнатная квартира (70 м²) в Наурызбайском районе – 15 млн тенге. 

Читайте также:

Сервису «Яндекс.Такси» запретили сильно поднимать цены при повышенном спросе